Charges de copro : La recette
Vos charges ne sont pas inventées au hasard.
Elles suivent une recette précise, avec des ingrédients bien identifiés : votre lot, vos tantièmes, les dépenses votées… et zéro ligne mystère.
On vous montre la cuisine de l’intérieur.
Préambule
LE POINT DE DÉPART
Vos tantièmes, le règlement de copro et les esquisses d’étages…
Un immeuble, mais qu’une part du gâteau.
Tout commence avec le règlement de copropriété.
Ce document, c’est un peu la carte et les plans d’architecte de votre immeuble.
On y trouve :
- Les esquisses d’étages : chaque lot est positionné dans l’immeuble, avec ses surfaces et ses usages (appartement, cave, garage…).
- La répartition en tantièmes : c’est la part que représente votre lot dans l’ensemble de la copropriété. Plus votre lot est grand ou bénéficie d’équipements communs, plus vous avez de tantièmes.
- La distinction charges générales (entretien, assurance, administration…) et les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif, eau… ) pour ceux qui en bénéficient.
💡 En clair : ces tantièmes sont votre clé de répartition. Tout calcul part de là. Ils sont inscrits noir sur blanc dans le règlement, et ils ne changent que si l’Assemblée Générale valide une modification.
ÉTAPE N°1
LE PRÉVISIONNEL
Ce qu’on prévoit pour l’année…
Chaque année, l’assemblée générale vote un budget prévisionnel.
Il sert à financer toutes les charges courantes de l’immeuble : ménage, entretien, assurances, électricité des parties communes, petits travaux programmés, contrats d’entretien, honoraires du syndic… bref, tout ce qui permet à l’immeuble de tourner au quotidien.
💡 Comment on paye ça ?
On divise le budget total selon les tantièmes de chacun, et on appelle des provisions. Ces appels de fonds sont généralement trimestriels (parfois mensuels) et correspondent à votre part du budget prévisionnel annuel.
En clair : vous payez par avance, au fil de l’année, pour couvrir les dépenses prévues. Cela évite les grosses factures surprises et permet à la copro d’avoir une trésorerie stable.
Exemple :
Budget voté en AG : 50 000 € pour les charges générales
Tantièmes totaux de la copropriété : 10 000
Vos tantièmes : 150/10 000 (1,5 %)
- On calcule votre part annuelle :50 000 € × 1,5 % = 750 €
- On découpe en appels de fonds trimestriels :750 € ÷ 4 = 187,50 € à verser tous les trimestres.
💡 Vous payez par avance, pour que la copro ait les fonds nécessaires à régler les factures de ménage, d’assurance, d’électricité, etc., au fil de l’année.
ÉTAPE N°2
LE RÉEL
Ce qu’on a vraiment dépensé…
En fin d’exercice, on met le budget prévisionnel face à la réalité.
On fait le total des factures payées, des travaux réalisés, des contrats honorés. C’est là qu’intervient le décompte individuel de charges :
- Il compare vos provisions déjà versées avec votre part réelle calculée selon vos tantièmes.
- Il reprend tout ce qui a été réellement dépensé pour l’immeuble.
💡 Deux cas possibles :
- Vous avez payé trop → la différence est déduite du prochain appel de fonds
- Vous n’avez pas payé assez → un bordereau de régularisation est émis.
Ce décompte, accompagné des comptes validés en AG, clôture l’exercice et garantit que chacun a payé sa part exacte, pas plus, pas moins.
Exemple :
Reprenons l’exemple du budget prévisionnel voté à 50 000 €, avec vos 150 tantièmes (1,5 %), soit 750 € prévus pour l’année, versés en 4 appels de 187,50 €.
En fin d’exercice, une fois toutes les factures réglées :
- Provisions versées : 750 €
- Dépenses réelles pour votre lot : 720 € (calculées selon vos tantièmes et les factures réelles)
💡 Résultat : Vous avez payé 30 € de plus que ce qui a réellement été dépensé → cette somme est déduite de votre prochain appel de fonds.
📌 Si au contraire, les dépenses réelles avaient été de 780 €, vous auriez reçu un bordereau de régularisation de 30 € pour solder l’exercice.
C’est simple non ?
Un budget voté, des provisions versées, des dépenses réelles, et hop… un décompte clair à la fin.
Si personne ne vous l’explique clairement, c’est peut-être qu’il est temps de passer à un syndic vraiment transparent.